При совершении сделок купли-продажи с недвижимостью, их страховании, получении кредитов под залог недвижимости, заключении брачного контракта, разделе имущества, особенно в судебном порядке, и во многих других случаях требуется точно знать, сколько стоит то или иное жилое помещение.

Получить информацию о стоимости жилого помещения можно несколькими способами. Наиболее простой — попытаться найти аналоги своей недвижимости в специализированных изданиях, публикующих объявления о продаже. Но этот способ и наименее точный. Более достоверные данные о стоимости жилья можно получить, если обратиться к специалистам, работающим на рынке недвижимости, в риэлторские компании. Там, задав десятка три вопросов о размерах и планировке квартиры, ее состоянии и местоположении, вам с высокой достоверностью скажут, какова ее сегодняшняя цена. В тех же случаях, когда требуется документальное подтверждение рыночной стоимости жилья, граждане и организации обращаются к профессиональным оценщикам.

Независимая оценка как новый вид профессиональной деятельности сформировалась в России в начале 90-х годов. Ее развитие, как и потребность в услугах независимых и компетентных «ценовых арбитров», обусловлено главным образом появлением значительного числа частных собственников, которые все более активно используют в рыночном обороте принадлежащее им имущество.

К сегодняшнему дню уже сформировалось то, что принято называть нормативно-правовой базой ценовой экспертизы. Ее основные особенности следует учитывать всем, кто пользуется (или предполагает воспользоваться) услугами оценщика.

Главным правовым актом, регулирующим данный вид деятельности, является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (далее — Закон). Он устанавливает основные требования, предъявляемые к оценочным компаниям (или частным экспертам), описывает общие принципы процедуры определения стоимости имущества.

В соответствии с Законом оценщиками могут быть юридические лица (имеющие в своем штате соответствующих специалистов) и физические лица (индивидуальные предприниматели), прошедшие специальную подготовку.

Основанием для проведения оценки, как правило, является двусторонний договор между оценщиком и заказчиком. Заключается он в письменной форме и не требует нотариального заверения. Законом предусмотрено, что договор в обязательном порядке содержит точное описание объекта оценки, вид определяемой стоимости (рыночная, залоговая, страховая и т. д.), размер денежного вознаграждения оценщика, сведения о страховании его профессиональной ответственности, а также о имеющихся лицензиях.

Одно из главных требований, предъявляемых к оценщику (ст.17 Закона), — наличие у него полиса страхования профессиональной (гражданской) ответственности. Причем в полисе должно быть указано, какой конкретно вид оценочной деятельности (в случае с квартирами — это оценка недвижимости) застрахован. Так что, обращаясь к незнакомому оценщику, всегда следует поинтересоваться, есть ли у него соответствующий полис, каковы срок его действия и страховая сумма. В отдельных случаях возможно проведение дополнительного страхования ответственности по конкретному договору на оценку.

Цель страхования — максимально защитить интересы потребителей оценочных услуг: при наступлении страхового случая (причинении оценщиком убытков третьим лицам, факт которого установлен вступившим в силу решением суда) выплату ущерба пострадавшей стороне возьмет на себя страховая компания.

Оценочная деятельность относится к разряду лицензируемых. В соответствии с Законом (ст.23) порядок лицензирования должен быть утвержден Правительством РФ. Однако по сей день кабинет министров не смог сформулировать принципы и порядок федерального лицензирования, поэтому пока оно осуществляется на уровне отдельных регионов.

В настоящее время лицензии на оценку можно получить в Москве, Челябинской, Владимирской областях, Татарстане и еще некоторых субъектах РФ. Лицензии выдаются на осуществление оценки конкретных видов имущества (в данном случае — недвижимости) на срок от 1 до 3 лет. В тех регионах, где подобная процедура еще не введена, наличие лицензии необязательно. Уточнить, как обстоит дело в конкретном регионе, можно либо непосредственно у оценщика (в соответствии с Законом он обязан предоставить всем заинтересованным лицам информацию о законодательном регулировании оценочной деятельности), либо в профессиональном объединении, либо в соответствующих органах власти региона.

Важнейшим из принципов профессиональной практики экспертов, нашедших отражение в Законе (ст.16), является принцип независимости оценщика от заказчика и независимости размеров его вознаграждения от результатов оценки. В соответствии с этим принципом оценщик не имеет права оказывать услуги своим родственникам, работодателям, организациям, учредителем которых он является. Точно так же оценочная компания не вправе производить экспертизу по заказу своих учредителей, акционеров, страховщиков, кредиторов и прочих связанных с ней лиц. Что же касается размера вознаграждения оценщика, то оно зависит от сложности и объема проделанной им работы.

После того как оценщик выбран, договор с ним заключен, начинается сам процесс оценки. Закон (ст.14) особо оговаривает право эксперта использовать те методы определения стоимости объекта, которые позволяют получить наиболее точный и достоверный результат.

Итоги работ по определению стоимости объекта отражаются в отчете об оценке. В соответствии с требованиями Закона (ст.11) этот письменный документ в обязательном порядке должен содержать информацию об основаниях проведения оценки (помимо договора оценка может производиться по решению суда, арбитражного и третейского судов, по решению уполномоченных органов); данные об оценщике (юридический адрес, сведения о наличии лицензии); точное описание объекта недвижимости (если последний принадлежит юридическому лицу, то и реквизиты этого юридического лица, а также величину балансовой стоимости объекта); описание используемых стандартов, методов и процедур оценки; перечень использованных при проведении расчетов данных с указанием источников их получения.

В отчете указывается итоговая величина стоимости, определенная оценщиком, дата, по состоянию на которую она справедлива, пределы и ограничения использования результатов оценки. Помимо этого, он может содержать и иную информацию, которая, по мнению экспертов, является существенно важной. Документ заверяется подписью оценщика и его печатью.

Необходимо особо отметить, что Законом установлены лишь общие требования к процедуре экспертизы и отчету об оценке. Конкретная же реализация этих требований зависит от оценщика, к которому вы обратитесь. Как правильно выбрать его?

Прежде всего изучите перечень услуг, которые он предлагает. Наиболее авторитетные оценочные компании обычно не ограничиваются «сухими нормами права» и предоставляют своим клиентам более широкий спектр услуг — от бесплатного консультационного обслуживания до проведения дополнительной технической или иной экспертизы. Кроме того, хорошей рекомендацией для оценщика являются свидетельства о его членстве в профессиональных объединениях, отклики о работе со стороны клиентов, партнеров или органов власти, документы о дополнительном профессиональном образовании.