Проблема исследования заключается в необходимости упорядочения процедуры разделения квартир в многоэтажных жилых домах. Для решения задач данного типа используются два основных исследовательские способа - расчетный (на основе данных, полученных при изучении документов и результатов визуально-инструментального обследования

выполняются расчеты с привлечением данных нормативной документации) и сравнительный (выполняется сравнение данных, полученных при изучении документов и результатов визуально-инструментального обследования с требованиями нормативной документации, действующей в области строительства).

Последовательность движения исследования в процессе решения задачи предусматривает поэтапное получение необходимых данных (документальных и натурных), отбор законодательной и нормативной литературы, на основе обобщения полученной информации.

Под разделением следует понимать распределение недвижимости в соответствии с долей (идеальных и приближенных к идеальным) совладельцев для осуществления права собственности.

Для решения круга вопросов, поставленных заявителем относительно возможности распределения и предоставления их вариантов, необходима следующая техническая документация:

• Договор купли-продажи квартиры или ее части, договор мены, договор дарения, свидетельство на право на наследство по закону, по завещанию и т.д., то есть документ, удостоверяющий право собственности на часть квартиры;

• Технический паспорт БТИ.

Технический паспорт БТИ позволяет определить:

- Наличие или отсутствие самовольного строительства, перепланировки и переоборудование;

- Размер общей и жилой площади квартиры;

• Объемно-планировочное решение, техническую характеристику конструктивных элементов здания, год застройки т.д.

При осмотре квартиры в многоэтажном жилом доме проверяется:

• Отсутствие перепланировки, переоборудования и изменения функционального назначение помещений жилого дома по сравнению с данными технического паспорта БТИ;

• Наличие признаков физического износа, характеризующих техническое состояние зданий, путем их соответствия величине физического износа, отображенной техническим паспортом БТИ; в случае значительных разногласий приводятся данные технического паспорта БТИ и данные обследования объекта исследования, при этом аргументированно разъясняется, в чем именно заключаются несоответствия и в дальнейшем при необходимости при составлении вывода применяются результаты обследования;

• Наличие сетей инженерных коммуникаций.

Инструментальные замеры помещений квартиры Саратова выполняются для определения размеров оконных и дверных блоков, лестниц, балконов и других конструктивных элементов квартиры.

При условии получения необходимых для проведения исследования правоустанавливающих и технических документов, данных визуально-инструментального обследования, оценивается возможность разделения и дальнейшая разработка вариантов, в случае установления такой возможности.

Возможность разделения определяется индивидуально для каждой квартиры по ее объемно-планировочным решениям и итогом минимально необходимых нормативных помещений и их площадей. Следует отметить, что требованиями нормируется не только наличие жилых и вспомогательных помещений квартиры, но и их площадь:

• Жилая комната по нормативным документам, которые действуют в настоящее время, должна быть площадью не менее 15 кв.м. в однокомнатной квартире, при этом нормируется ее ширина, инсоляция и естественное освещение;

• Ширина внутриквартирного коридора и прихожей должна быть не менее 1,1 м, длина в настоящее время не нормируется; длина коридора принимается с учетом определенного объемно-планировочного решения каждго дома, но не может быть меньше 2 м (при открывании дверные полотна не должны пересекаться для обеспечения беспрепятственных путей эвакуации).

• Внутренний объем помещения кухни (ДБН В.2.5-20-2001 "Инженерное оборудование зданий и сооружений. Наружные сети и сооружения. Газоснабжение "); при этом заданную внутреннюю высоту помещений, путем деления высоты на объем получаем определенную площадь кухни, которая может быть ниже минимальной площадь 7 кв.м., определенную ДБН В.2.2-15-2005 "Дома и сооружения. Жилые дома. Основные положения "; в таких случаях для итогов общей площади следует принимать меньшую площадь кухни; при этом помещение должно иметь естественную вентиляцию и освещение;

• Санузел в однокомнатной квартире, в настоящее время может быть совместимым, но при этом его площадь не должна быть менее 3,8 кв.м., при этом помещение должно иметь естественную вентиляцию.

Даже в случае строительства по индивидуальным проектам прокладки инженерных коммуникаций проектируется вертикально по стоякам. Это объясняется технологией монтажных работ и требованиями нормативных документов по прокладке инженерных коммуникаций. Прокладка трубопроводов канализации по стенам жилых комнат запрещено. Прокладка трубопроводов холодного и горячего водопровода по строительным конструкциях также значительно ограничена. Кроме конструктивных ограничений, при прокладке инженерных сетей также есть ограничения по размещению вспомогательных помещений в квартирах. Расположение санузлов над жилыми комнатами и кухнями, кроме двухуровневых квартир, нормативными документами запрещено. Следовательно, при проведении анализа объемно-планировочных решений существующей типовой жилой застройки и требований нормативных документов возможно утверждать, что разделение квартир в текущей застройке практически невозможно.

Исключением при определении возможности разделеения квартир бесспорно являются квартиры, объемно-планировочное решение которых решено в двух уровнях. Это объясняется тем, что в двухуровневых квартирах почти всегда устраиваются как минимум два санузла. В данном случае оборудование дополнительного помещения кухни, даже в жилой комнате, не будет противоречит нормативным документам и будет возможно технологически.