Для того чтобы понять, что ожидает российский рынок загородной недвижимости, вспомним от чего зависят цены на квадратные метры. Итак, к ценообразующим факторам, действующим на рынке загородной недвижимости, относятся следующие:

1. Наличие у покупателей свободных средств
2. Степень доступности и цена кредитов на покупку загородной недвижимости• Наличие у инвесторов альтернативных вариантов вложения средств, обеспечивающих большую доходность при сопоставимом уровне риска
3. Объем предложения на рынке загородной недвижимости
4. Потребность застройщиков в оборотных средствах, не учитывая кредитные ресурсы.
5. Доступность кредитов для строительных компаний

Первый, второй и третий факторы определяют платежеспособный спрос на недвижимость.

Первые два фактора понятны и не требуют пояснений. Остановимся подробнее на третьем.В последние годы рост покупательской активности на рынке загородной недвижимости был обусловлен не столько стремлением улучшить жилищные условия, сколько желанием вложить временно свободные средства в высокоприбыльный актив. При принятии такого инвестиционного решения решающее значение имеет наличие альтернативного варианта вложения средств.

По мнению многих отечественных аналитиков, отсутствует прямая связь между ценами на рынке загородной недвижимости и ценами на фондовом рынке. Тем не менее, при сравнении динамики их изменения можно увидеть, что определенные закономерности все-таки существуют. Например, с июля 2005 г. по октябрь 2006 г. и с июля 2007 г. по июль 2008 г. цены на рынке недвижимости начинают расти вслед за фондовым рынком с задержкой от 6 до 9 месяцев.

Можно заметить, что рост цен на рынке недвижимости начинается во время стагнации на фондовом рынке. Это объясняется тем, что инвесторы, не ожидая скорого роста фондового рынка, фиксируют свою прибыль и переводят ее в другие активы. Один из вариантов – недвижимость, покупка недвижимости в коттеджных поселках. Задержка реакции цен на недвижимость на изменения фондового рынка объясняется тем, что поиск загородной недвижимости и сама сделка купли-продажи занимает довольно длительное время.Что касается четвертого фактора, то здесь все просто: чем больше объектов вводится в эксплуатацию, чем выше конкуренция между строительными компаниями. В настоящее время из-за сокращения спроса значительно сократились объемы строительства. Падение цен на рынке загородной недвижимости может остановиться из-за сокращения предложения.

Пятый и шестой факторы непосредственно влияют на готовность застройщиков понижать цены при сокращении спроса. Если при уменьшении спроса строительные компании предлагают льготные условия сделок или крупные скидки, это является признаком того, что либо они страдают от дефицита денежных средств, либо прогнозируют дальнейшее снижение цен, поэтому для них выгоднее продать со скидкой сейчас, чем через один-два месяца по рыночной цене.

Остановимся на текущей ситуации. Известно, что благосостояние нашей страны очень тесно связано с мировыми ценами на углеводороды. Сейчас резкое падение нефти остановилось, и фондовый рынок даже начал расти. Вслед за этим цены на недвижимость также перестали падать.

По мнению экспертов, большая часть потенциала падения цен на недвижимость уже выбрана. Однако новая волна кризиса может вызвать увеличение разрыва между ценами на нефть /акции и ценами на недвижимость. Это может вызвать новую волну снижения цен на рынке загородной недвижимости. Хотя, по мнению аналитиков, вероятность развития такого сценария невысока. Падение цен на квадратные метры на 40% с октября 2008 г. – свершившийся факт. Эксперты прогнозируют колебание цен на недвижимость в пределах 5% от текущих значений в ближайшие 2-3 месяца. С учетом резких колебаний рубля, необходимо уточнить: речь идет о средневзвешенной цене корзины валют доллар/евро/рубль. Таким образом, в ближайшие месяцы ожидаются благоприятные условия для покупки загородной недвижимости. Однако эксперты не исключают риск следующей волны падения цен.