Следствием несовершенства рынка жилой недвижимости является его низкая эффективность. На эффективном рынке существенная информация, касающаяся товара, находит свое отражение в текущей цене, составляющей лучшую мерe его стоимости. В случае жилой недвижимости их цена не является совершенной мере их стоимости. Возникает это как из трудности в определении стоимости недвижимости, так и из крупных расхождений цен схожих между собой жилищ.

Одной из причин этих расхождений локальный характер рынка жилой недвижимости, который охватывает своей сферой конкретную местность и ее ближайшие окрестности, вероятно несколько городов, входящих в состав агломерации. Тут основнымпринципом является вопрос предложения и спроса. Постоянство недвижимости в месте приводит к тому, что их предложение охватывает только конкретную территорию и они не могут быть предложены на другой территории. Источником этого ограничения является локальный характер спроса на недвижимость, особенно на жилую. На локальный характер спроса влияние оказывают также демографическиефакторы и связи жилищного рынка с рынком труда.

Влияние изменения цен на недвижимость на спрос зависит от двух эффектов: субституционного эффекта и
доходного эффекта. Субституционный эффект заключается в том, что рост цены этого актива вызывает рост спроса на актив или активы, которые по отношению к нему есть субституционными. Вызывает это более высокая интенсивность изменения спроса по сравнению с изменением цены этого актива. В случае недвижимости, являющейся активом, который не имеет субститутов, рост цены вызовет только небольшое падение спроса на него, потому что нет другого средства удовлетворения именно тех потребностей.

Действие доходного эффекта состоит в том, что в результате падения цены этого актива растет реальный доход покупателя, выраженный возможностью получения масштабной величины определенной недвижимости. Рост дохода ведет к росту спроса. В случае жилой недвижимости - снижение цены одного квадратного метра не повлечет значимого роста спроса, выраженного в количестве жилых помещений.